Baufinanzierung: Der richtige Weg zum günstigen Immobilienkredit

Der Immobilienmarkt ist hektischer geworden. Gerade in den Ballungszentren vergeht zwischen einer ersten Besichtigung und der konkreten Zusage immer weniger Zeit. Wer dann erst die Finanzierung klären muss, hat oft schon verloren. Wie Sie vorgehen und welche Hausaufgaben Sie im Vorfeld machen sollten.

Makler und Verkäufer von Wohnungen und Häusern freuen sich: Zwischen dem Bekanntwerden des Angebotes und dem Abschluss des Kaufvertrages vergehen oft nur noch wenige Wochen. Gerade in den Ballungsräumen und im Süden der Republik wird der Immobilienmarkt immer mehr zum Verkäufermarkt. Doch Kaufinteressierte bringt das oftmals in Zugzwang.

Die besseren Karten hat daher, wer sich zügig bei der ersten oder zweiten Besichtigung entscheidet und auch bereits die Finanzierung geklärt hat. Denn egal ob 250.000 oder 500.000 Euro aufgerufen werden – in den Großstädten sind es inzwischen selbst für Reihenhäuser meist mehr – geht das doch deutlich über das hinaus, was eine normal bis gut verdienende Familie aus eigenen Ersparnissen finanzieren kann.

Für hohe Eigenkapitalquote sorgen

Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte sich zunächst über sein finanzielles Potenzial klar werden.  Wer Beamter ist, kann eine langfristige Finanzierung entspannter angehen als ein Freiberufler, wer Chefarzt ist, hat mehr Möglichkeiten als ein Facharbeiter. Dabei kommt es zum einen darauf an, wie viel Ersparnisse der Käufer mitbringt, zum anderen welchen Betrag er jeden Monat auf die hohe Kante legen kann, wenn die laufenden Lebenshaltungskosten gedeckt sind. Und nicht zuletzt kommt es darauf an, zu welchem Zinssatz er sich für welchen Zeitraum Geld leihen kann.

Klar ist: Ein möglichst großer Teil des Kaufpreises sollte als Eigenkapital vorhanden sein, weswegen Sie auch vorhandene Ersparnisse zunächst in die Immobilie stecken sollten. Gegebenenfalls ist auch ein privates Darlehen aus der Familie sinnvoll, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen und somit einen möglichst niedrigen Zins für die Fremdfinanzierung zu erhalten. Die niedrigen Zinssätze, die in den Medien für Immobiliendarlehen genannt werden, sind nämlich immer Mindestzinssätze. Sie gelten also nur für einen Kunden, der für den Darlehensgeber ein geringes Ausfallrisiko beinhaltet.

Sondertilgungen verkürzen die Zeit des Abzahlens

Zu empfehlen ist es natürlich auch, angesichts der historisch niedrigen Zinsen ein Darlehen mit möglichst langer Zinsfestschreibung zu wählen. Peilen Sie hier ruhig 15 Jahre oder länger an. Bedenken Sie aber, dass Sie danach neu verhandeln müssen – gegebenenfalls zu deutlich höheren Zinssätzen, die dann marktüblich sind. Allzu eng sollte der finanzielle Spielraum deshalb nicht sein, wollen Sie nicht riskieren, dass die Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt ins Wanken gerät.

Lassen Sie sich gegebenenfalls das Recht auf Sondertilgungen in den Vertrag schreiben, wenn Sie davon ausgehen können, dass Sie über die Jahre an zusätzliches Geld kommen, das Sie in die Immobilie investieren können. Sie verkürzen damit die Finanzierungszeit oft beträchtlich und sparen Zinsen. Gut zu wissen: Nach zehn Jahren haben Kunden ohnehin ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und können Darlehen auf einen Schlag teilweise oder ganz abzahlen.

Neue EU-Richtlinie als Hürde für Bank und Kunden

Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, sollten Sie bereits im Vorfeld Gespräche mit dem Finanzberater Ihrer Hausbank oder Ihrer Bausparkasse führen. Er kennt Ihre finanzielle Situation und kann einschätzen, welchen Kreditantrag er für Sie bewilligt bekommt. Doch gerade in den letzten zwei Jahren sind die Hürden zum Immobilienkredit deutlich höher geworden. Verantwortlich hierfür ist die Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), die den Banken im gesamten EU-Raum weitaus höhere Prüfungspflichten auferlegt, als das in der Vergangenheit der Fall war.

Verlangt Ihr Berater also nicht nur die auch früher übliche Vermögensaufstellung und einen Einkommensnachweis, sondern auch den letzten Steuerbescheid und einige weitere Papiere, ist dies kein Akt des Misstrauens, sondern eine gesetzlich verpflichtende Maßnahme. Damit sollen zu großzügig vergebene Kredite verhindert werden, wie sie zur Finanzkrise von 2008 geführt haben. Grundsätzlich, das hört man aus Bankenkreisen, ist das auch sinnvoll, in der geltenden Ausgestaltung aber klar überreguliert. Will die Bank nämlich allen Anforderungen nachkommen, werden nicht nur Kreditverträge deutlich umfangreicher als bisher, sondern bestimmte Berufs- und Gesellschaftsgruppen bleiben bei Krediten außen vor. So fallen etwa junge Familien mit naturgemäß noch eher niedrigem Einkommen und geringeren Ersparnissen häufig durchs Raster.

Immobilienverkäufer fordern Finanzierungszusage

Doch im Gegensatz zu Kreditvermittlern, die oft erst mit den exakten Daten für ein bestimmtes Objekt tätig werden, wird Ihr persönlicher Berater auch anhand etwas weniger konkreter Objektangaben entsprechende Rahmenbedingungen klären, soweit er dies nach der neuen Rechtslage kann. Denn viele Verkäufer von Immobilien, beziehungsweise deren Makler, verlangen inzwischen eine geklärte Finanzierungslage, um sich die Entscheidung, an wen sie verkaufen zu vereinfachen. Oft ist hierfür eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank erforderlich. Denn platzt eine Finanzierung kurz vor dem Notartermin, ist das ärgerlich und bedeutet neues Suchen nach einem Käufer.

Insofern hat die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht nur für Käufer, sondern auch für Verkäufer und Makler eine Vielzahl neuer Probleme geschaffen. Immerhin, so heißt es aus Berlin und Brüssel, soll im Laufe der nächsten Monate hier nachgebessert werden. Ziel ist, dass die Banken wieder mehr Rechtssicherheit erlangen und die Kunden einfacher an einen Kredit kommen.