Insbesondere im Zuge einer Immobilienfinanzierung gibt es neben den Kreditzinsen noch einige weitere Kostenfaktoren, die mitunter dem jeweiligen Kreditnehmer gar nicht bekannt sind. Dies trifft beispielsweise auf Bereitstellungszinsen, eine laufende Gebühr für die Führung des Kreditkontos oder auch auf die mittlerweile häufig in den Medien erwähnte Vorfälligkeitsentschädigung zu. Diese Entschädigung kommt immer dann zum Tragen, wenn der Kunde den Immobilienkredit vorzeitig, also vor Ende der vereinbarten Zinsbindungsdauer oder der Laufzeit des Darlehens, ablösen möchte. Jetzt gibt es ein wegweisendes Urteil vom Bundesgerichtshof, welches sich konkret auf diese Vorfälligkeitsentschädigung bezieht.
Hintergrund: Worum handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung?
Sicherlich ist der Begriff Vorfälligkeitsentschädigung nicht allen Menschen bekannt, die zukünftig eine Immobilienfinanzierung durchführen möchten oder dies bereits getan haben. Konkret handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung um eine Art „Strafe“, die der Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen an seine kreditgebende Bank zahlen muss. Der Sinn und Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung besteht aus Sicht der Kreditinstitute darin, einen bestimmten Zinsverlust zu kompensieren, der durch die vorzeitige Auflösung des Immobilienkredites entsteht. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann also nur unter der Voraussetzung berechnet werden, dass sich der Kunde nicht an die vereinbarte Vertragslaufzeit oder die Dauer der Zinsfestschreibung hält, weil er sein Immobiliendarlehen vorzeitig auflösen möchte.
In aller Regel wird er dies jedoch nur in einer Situation tun, in der sich die Kreditzinsen am Kapitalmarkt auf einem niedrigeren Niveau befinden, als er bisher im Zuge der vereinbarten Darlehenszinsen zahlt. Dann kann der Kreditnehmer nämlich durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens und die Aufnahme eines günstigeren Kredites Zinsen sparen. Im Umkehrschluss bedeutet dies für die Bank allerdings, dass sie das freiwerdende Kapital zwar wieder erneut an einen anderen Grund verleihen kann, dann jedoch oftmals nur zu einem niedrigeren Zinssatz. Genau diese Zinsdifferenz ist es, die sich die Banken durch die Vorfälligkeitsentschädigung in gewisser Weise erstatten lassen.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bisher kaum begrenzt
Wenn die Kreditinstitute ausschließlich die sich rechnerisch ergebende Zinsdifferenz zugrunde legen und darauf basierend die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen würden, wäre dies sicherlich für viele Kreditnehmer und auch Experten kein Problem. In der Praxis ist es allerdings so, dass es für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bisher keine eindeutigen Grenzen gab, sodass manche Banken auch eine höhere Entschädigung genommen haben, als eigentlich notwendig gewesen wäre, weil zum Beispiel die mögliche Sondertilgung nicht eingerechnet wurde. Der Bundesgerichtshof hat allerdings vor einiger Zeit in einem Urteil entschieden, dass Banken keine übermäßig hohen Entschädigungen verlangen dürften. Dies würde dazu führen, dass die Kunden unangemessen benachteiligt werden, was nicht rechtens sei.
Keine übermäßig hohen Entschädigungen erlaubt
Wenn ein Kunde ein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen möchte, dann dürfen die Banken keine übermäßig hohe Entschädigung verlangen. Dies bekräftigt auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil, welches sich auf genau diese Vorfälligkeitsentschädigung bezieht (Az.: XI ZR 388/14). Das vom Bundesgerichtshof gesprochene Urteil wird für die Zukunft definitiv einige Konsequenzen haben. Es wurde nämlich von den Richtern ebenfalls betont, dass Kreditinstitute bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung unter anderem Sondertilgungen zugunsten der Kreditnehmer Kosten mindernd berücksichtigen müssen.
Im konkreten Fall kippten die Bundesrichter damit eine Klausel einer Sparkasse. Die Bank hatte den Kreditnehmern zwar ein vertraglich zugesichertes Sondertilgungsrecht eingeräumt, zinsmindernde Sondertilgungen durch den Kunden allerdings dennoch bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt. Geklagt dagegen hatte die Verbraucherzentrale Hamburg, die letztendlich durch das Urteil des Bundesgerichtshofes einen Erfolg verbuchen konnte.
Bundesgerichtshof kippt entsprechende Klausel im Kreditvertrag
Der entscheidende Teil der Klausel, um die es im Verfahren vor dem Bundesgerichtshof ging, besagt , das zukünftige Sondertilgungs-rechte bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens in vollem Umfang zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt werden. Aufgrund der Tatsache, dass der BGH eine solche Klausel gekippt hat, sind im Prinzip sämtliche Darlehensverträge betroffen, in denen eine derartige Klausel enthalten ist. Zwar hat der Kreditnehmer auch weiterhin die Pflicht, dem Kreditgeber bei einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages die entgangenen Zinsen zu erstatten.Insbesondere die Verbraucherschützer sind allerdings der Meinung, dass die Banken nicht mit den vollen Zinsen rechnen dürfen, falls Sondertilgungen vertraglich vereinbart wurden. Diese würde nämlich dazu führen, dass sich die Zinslast ohnehin vermindern würde.
Vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages frühestens nach zehn Jahren
Eng in Verbindung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes zu der Vorfälligkeitsentschädigung gehört auch eine weitere Frage, die in den vergangenen Jahren in der Praxis häufiger diskutiert wurde. Diese bezieht sich darauf, ob eigentlich auch Immobilienkredite ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach einem bestimmten Zeitraum vorzeitig gekündigt werden dürfen. Laut Gesetz ist es so, dass die Kündigung eines bestehenden Immobilienkredites mit einer relativ langen Zinsbindung frühestens nach zehn Jahren möglich ist. Möchte der Kreditnehmer vorher kündigen, hat der jeweilige Kreditgeber einen Anspruch darauf, für die entgangen Zinsen entschädigt zu werden. Die bisher strittige Frage bestand vor allem darin, ob Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden müssen oder nicht. Diesbezüglich hat der BGH nun endlich zu einer deutlich höheren Transparenz und somit auch Klarheit beigetragen.
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