Forward-Darlehen – Einmal abgeschlossen, gibt es kein Zurück

Wird Donald Trump der nächste US-Präsident? Verlässt Großbritannien die EU? Niemand weiß es, denn die Zukunft ist nicht vorhersehbar. Genauso verhält es sich mit der Zinsentwicklung. Werden die Kreditzinsen weiterhin tief bleiben oder kommt die Zinswende? Diese Frage beschäftigt vor allem Eigenheimbesitzer, deren Erstkredit in wenigen Jahren ausläuft. Soll man sich bereits heute mittels Forward-Darlehen die extrem günstigen Zinsen für die nötige Anschlussfinanzierung sichern? Oder sollte man besser warten, um die fälligen Zinsaufschläge zu minimieren? Wohl dem, der hellseherische Fähigkeiten besitzt.

So funktioniert ein Forward-Darlehen

Forward-Darlehen sind Kredite, die man heute abschließen kann, die aber erst in Monaten oder Jahren starten. Diese auch als Vorratsdarlehen bekannten Hypothekenkredite machen es möglich, aktuelle Konditionen für bis zu drei Jahre im Voraus festzuschreiben, in Ausnahmefällen auch bis zu fünf Jahren. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn die Kreditzinsen – wie derzeit – äußerst niedrig sind. Dann sichert man sich die preiswerten Konditionen für Jahre im Voraus. Sollte das Zinsniveau bis zum Start des Forward-Darlehens steigen, ficht dass Kreditnehmer nicht an. Sie können sich beruhigt zurücklehnen und von den einmal abgeschlossenen Tiefzinsen profitieren.

• Hoher Kostenvorteil: Wie viel ein Forward-Darlehen spart, wenn die Zinsen bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung in drei Jahren steigen, zeigt der Vergleich: Angenommen Sie schließen heute ein zehnjähriges Forward-Darlehen über 200.000 Euro zu 1,5 Zinsen ab, dann zahlen Sie ab Kreditstart bei 2,0 Prozent Anfangstilgung 583 Euro monatlich an die Bank. Schieben Sie die Anschlussfinanzierung auf und schließen das Folgedarlehen erst in drei Jahren ab, kann die Rechnung so aussehen: Die Kreditzinsen sind inzwischen auf 4,0 Prozent geklettert, bei gleicher Anfangstilgung kostet Sie das Darlehen dann Monat für Monat 1.000 Euro. Binnen zehn Jahren entstehen dadurch Mehrkosten von rund 50.000 Euro!

Wann lohnt das Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende oder fallende Zinsen. Entscheidend ist, wie Sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen. Befürchten Sie steigende Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, dann lohnt der frühzeitige Abschluss eines Forward-Darlehens. Bei sinkenden oder stagnierenden Marktzinsen besteht indes geringer Handlungsdruck, hier können Sie noch abwarten.

• Forward-Aufschlag: Die abwartende Haltung macht sich in barer Münze bezahlt, denn Banken berechnen für die langfristige Bereitstellung des Forward-Kredits eine zeitabhängige Gebühr. Die ersten drei Monate sind in der Regel kostenlos, danach fallen für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, 0,01 bis 0,04 Prozent Extrazins an. Ein in drei Jahren startendes Forward-Darlehen würde sich bei einem Zinsaufschlag von 0,025 Prozent um 0,825 Prozent verteuern – und das dauerhaft.

Forward-Darlehen sind rechtsverbindlich

Doch was passiert, wenn man sich verspekuliert? Wenn die Kreditzinsen anstatt zu steigen, niedrig bleiben oder weiter sinken. Kann man dann aus dem Kreditvertrag aussteigen, weil die Zinsen in der Zwischenzeit billiger sind? Auf diese Frage muss man leider mit einem klaren Nein antworten. Obwohl sich viele Immobilienbesitzer grämen werden über ihr vorschnelles Handeln – ein Zurück ist nicht mehr möglich. Denn Forward-Darlehen sind rechtsverbindlich. Die Kredite müssen zu den einstmals vereinbarten Finanzierungskonditionen abgenommen werden, auch wenn der Abnahmezwang bei gesunkenen Zinsen schmerzt. Immerhin einen positiven Nebeneffekt hat man in jedem Fall: absolute Finanzierungssicherheit. Eigentümer können ab Vertragsunterzeichnung nicht mehr von Zinsschwankungen überrascht werden, egal ob in positiver oder negativer Hinsicht.

Gleiche Rahmenbedingungen wie Hypothekendarlehen

Forward-Darlehen entsprechen vom Prinzip her herkömmlichen Hypothekendarlehen. Die Finanzierungseckpunkte wie Kreditsumme, Beleihungshöhe, Laufzeit, Nominalzins und Tilgungssatz sind gleich. Auch die Möglichkeit zur Sondertilgung sowie zur Tilgungssatzänderung während der Laufzeit ist bei vielen Forward-Darlehen gegeben. Die Kündigungsregeln sind adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen gestaltet: Ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Läuft das Forward-Darlehen länger als zehn Jahre, besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht.