Grundbuch – Wohnrecht oder Nießbrauch, was ist zu beachten?

Das Grundbuch enthält nicht nur Angaben zu den Schulden, die auf einer Immobilie lasten. Es können darüber hinaus auch Rechte wie zum Beispiel ein Wegenutzungsrecht – wichtig bei einem Pfeifenstielgrundstück – oder andere Rechte vermerkt sein, die den Gebrauch der Immobilie betreffen. Das kann auch ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht sein. Auf den ersten Blick unterscheiden sich beide Rechte nicht sonderlich voneinander: In beiden Fällen geht es darum, einer Person ein Wohnrecht einzuräumen.

Doch im Detail ergeben sich deutliche Unterschiede – und diese zu kennen, ist vor einer Entscheidung für die Eintragung eines Wohnrechts sehr wichtig. Oftmals werden Wohnrechte vergeben, um das Erbe steueroptimal zu gestalten und Erbschaftsteuer zu vermeiden. Dies sieht häufig so aus, dass die Immobilie im Rahmen einer Schenkung übertragen wird und der Vererbende in ihr wohnen bleibt.

Eine ausführliche Beratung durch einen Notar ist daher dringend zu empfehlen – ebenso eine Eintragung ins Grundbuch. Erst damit greift die Vereinbarung nämlich auch im Falle eines Eigentümerwechsels. Andernfalls würde sie lediglich zwischen dem derzeitigen Eigentümer und dem Wohnberechtigten gelten.

Wohnrecht

Wer ein Wohnrecht eingetragen erhält, ist auch bei einem eventuellen Hausverkauf geschützt: Es ist weder übertragbar, noch verfällt es mit einem Verkauf der Immobilie. Dies bewahrt den Inhaber des Wohnrechts davor, dass er bei einem Eigentümerwechsel ausziehen muss. Es besteht allerdings die Möglichkeit, dass bei einem Verkauf auch das Wohnrecht ausgetragen wird und der Inhaber des Wohnrechts hierfür entschädigt wird. Hier muss der summierte Wert – der so genannte Kapitalwert – des Wohnrechts ermittelt werden.

Wurde für ein lebenslanges Wohnrecht beispielsweise ein Wert von jährlich 10.000 Euro festgelegt, muss zunächst ermittelt werden, wie hoch die Lebenserwartung des Betreffenden ist. Dieser ordnet das Bundesfinanzministerium einen bestimmten Vervielfältiger zu, der umso geringer ausfällt, je älter die betreffende Person ist. Für einen 45-jährigen Mann beispielsweise würde ein mit 10.000 Euro jährlich bewertetes Wohnrecht im Verkaufsfall mit dem Faktor 15,691 multipliziert werden. Dieser ist der restlichen Lebenserwartung von 34,22 Jahren zugeordnet. Der so berechnete Wert von 156.910 Euro stellt den heutigen Gegenwert des Wohnrechts dar und müsste von einem Käufer gezahlt werden, wenn das Wohnrecht gelöscht werden soll.

Wichtig: Das Wohnrecht bezieht sich nicht ausschließlich auf die eingetragene Person, sondern erstreckt sich auch auf die Familie oder Pflegepersonal des Berechtigten.

Außerdem sollten Aspekte wie die Beleihbarkeit der Immobilie über das Wohnrecht hinaus geklärt und auch Vereinbarungen darüber getroffen werden, wie gemeinsame Anlagen wie Garten, Keller oder Heizungsanlage mitbenutzt werden.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist eine Spielart des Wohnrechts, die dem Eingetragenen mehr Spielraum lässt: Er kann die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch den Nutzen aus ihr ziehen. Konkret bedeutet dies, dass er das Objekt beispielsweise vermieten darf. Dies ist vor allem im hohen Alter vorteilhaft, wenn etwa ein Umzug ins Pflegeheim unausweichlich wird. Mit den Mieteinnahmen könnten dann beispielsweise die Kosten hierfür mit gedeckt werden. Im Umkehrschluss muss der Nutznießer für alle Kosten aufkommen, die sich aus der Nutzung ergeben.

Steuern beachten

Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht betreffen auch die Höhe der Erbschaft-oder Schenkungssteuer: Der Wert der geerbten oder übertragenen Immobilie verringert sich nämlich um den Kapitalwert des Wohn- oder Nießbrauchsrechts. Insofern reduziert sich damit die Steuerlast des Beschenkten oder Erben. Der Begünstigte muss im Gegenzug aber auch den Kapitalwert versteuern, falls er seine Freibeträge überschreitet.

Die Einnahmen aus dem Nießbrauch sind übrigens steuerpflichtig und gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.