Immobilien – Schulden bis ins Alter, was tun?

Wer in Rente geht, hat meist deutlich weniger Geld pro Monat zur Verfügung. Immobilienbesitzer tun daher gut daran, bis dahin ihre Darlehensschulden abzutragen. Doch das Vorhaben klappt nicht immer: So steckt rund jeder vierte Immobilieneigentümer über 69 Jahre noch im Schuldendienst für sein Haus oder seine Wohnung. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage der Deutschen Leibrenten AG. Weiteres Resultat: Wer die Tilgung bis dahin nicht abgeschlossen hat, schafft es auch im höheren Alter nicht mehr: Bei den 69- bis 79-Jährigen liegt der Anteil bei 22 Prozent, von den 80- bis 92-Jährigen sind 24 Prozent noch dabei, ihre Schulden zu tilgen.

Unvorhersehbares führt zu Schulden im Alter

Doch warum wird dieses sinnvolle Ziel letztlich verfehlt? Die Deutsche Leibrenten AG hat mehrere Erklärungen parat: Die Immobilienfinanzierung werde in guten Zeiten geplant. Ein regelmäßiges Einkommen, der richtige Partner, so gehen die meisten an die Kalkulation der jahrzehntelangen Finanzierung heran. Unvorhergesehene Veränderungen bringen diese Pläne dann durcheinander: „Vorübergehende Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung oder Tod des Partners, eine umfangreiche Renovierung – schnell scheitert dann der langfristige Finanzierungsplan“, erläutert Heinrich Schradin, Professor für Versicherungswissenschaft an der Universität zu Köln.

Immobilienverkauf kann vermieden werden

Die Crux: Wer die Schulden auch als Rentner noch abtragen muss, kommt schnell in finanzielle Bedrängnis, denn der Spielraum wird zumeist bei gleichbleibenden Kosten geringer. Oftmals steigen die Kosten sogar, wenn beispielsweise Aufwendungen für Pflege anfallen. Wer nicht ausreichend fürs Alter vorgesorgt hat, steht dann schlimmstenfalls vor der Entscheidung, seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen. Vielen Senioren fällt genau das sehr schwer, da sie an ihrem Zuhause hängen. Eine Lösung bietet die so genannte Umkehrhypothek, die in angelsächsischen Ländern weitaus verbreiteter ist als hierzulande. Ein anderer Weg aus dem Dilemma kann die Leibrente sein: Anders als bei der Umkehrhypothek wird kein Darlehen aufgenommen.

Stattdessen wird die Immobilie verkauft und im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht für die Senioren eingetragen. Den Gegenwert des Wohnrechts sowie eine lebenslange Leibrente erhalten die Senioren dann monatlich ausgezahlt. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie und vom Alter der Senioren ab: Ein Rentnerehepaar (beide 75 Jahre alt) erhält beispielsweise bei einem Wert von 250.000 Euro eine monatliche Leibrente von 650 Euro, der Wert des Wohnrechts beläuft sich auf 800 Euro pro Monat. Unterm Strich kommen beide damit auf einen monatlichen Betrag von 1.450 Euro, rechnet die Deutsche Leibrenten AG vor. Bei der Gestaltung einer Leibrente gibt es viele Möglichkeiten: So muss beispielsweise nicht der gesamte Wert der Immobilie in eine Rente fließen, sondern der Käufer kann auch einen Teil des Kaufpreises auf ein Mal zahlen und ein weiterer Teil fließt über die monatlichen Zahlungen an den Verkäufer.

Ob sich das Modell lohnt, hängt vor allem davon ab, wie der Wert der Immobilien eingeschätzt wird. Ein unabhängiger Sachverständiger sollte daher unbedingt zu Rate gezogen werden. Auch die potenzielle Miete für das Objekt sollte möglichst genau ermittelt werden, denn nach ihr bemisst sich der Wert des lebenslangen Wohnrechts. Der abgezinste Betrag ergibt den heutigen Gegenwert. Ein Beispiel: Wird das Wohnrecht für einen 70-jährigen Mann entsprechend dem Mietniveau auf 10.000 Euro jährlich geschätzt, beträgt der Gegenwert heute 98.010 Euro. Es gibt Tabellen, die gemäß der sich verändernden Lebenserwartung für solche Berechnungen herangezogen werden. Wer sich einen ersten Überblick über das Konzept „Leibrente“ verschaffen will und bereits ungefähre Zahlen für Kaufpreis und Miete einschätzen kann, findet hier einen ersten Anhaltspunkt für weiterführende Überlegungen.