Immobilienmärkte – Wo die Ampeln auf Rot stehen

Die Zahl der Landkreise, in denen die Gefahr einer Immobilienblase droht, nimmt zu. Zu diesem Fazit kommt das Research-Institut Empirica mit seiner jüngsten Auswertung von Marktdaten für 402 Landkreise und kreisfreie Städte. Bundesweit sehen die Forscher zwar keine Blasengefahr. Doch für 199 der untersuchten Regionen ermittelte das Institut, dass die Mieten und Preise sich nicht mehr im Gleichklang entwickeln. Für 14 Kreise haben die Forscher ein übermäßiges Neubauvolumen ermittelt, darunter in Biberach und Landau in der Pfalz. Ein Jahr zuvor traf dies lediglich auf neun Regionen zu, vor drei Jahren auf nur sechs.

Für 124 Gebiete sieht Empirica eine hohe Blasengefahr. Dies bedeutet, dass in diesen Regionen die Zuwächse mehrerer Indikatoren einen kritischen Wert erreicht haben. Im Vorquartal traf dies laut dem Institut auf 110 Regionen zu, vor drei Jahren waren es lediglich 33.

Der Blasenindex wird quartalsweise ermittelt und beinhaltet drei Indikatoren: Erstens den Vervielfältiger, der anzeigt, wie gut der Immobilienkauf über die Mieteinnahmen finanziert werden kann. Zweitens die Einkommenssituation vor Ort, die Aufschluss darüber gibt, wie gut der Immobilienkauf mit dem örtlichen Einkommen realisierbar ist. Dritter Teilindikator ist die Anzahl der fertiggestellten Neubauten pro 1.000 Einwohner.

Ampeln auf Rot

Unter anderem für Regensburg, Bayreuth, Landshut und Trier sieht Empirica die Ampeln auf Rot. In diese Städte ziehen zwar viele Studenten, aber gleichzeitig ziehen auch viele Hochschulabsolventen wieder weg. Auch Coburg und Weiden weisen eine ähnliche Entwicklung auf, allerdings profitieren sie lediglich vom Zuzug aus dem Umland. Beide Trends seien daher nicht nachhaltig genug und das Potenzial begrenzt, heißt es von Empirica. Die Warnstufe Rot sieht das Analysehaus darin begründet, dass die drei Indikatoren in einem Missverhältnis stünden. Für zwei der drei Indikatoren sieht Empirica die Ampeln in den Städte Schwabach, Ingolstadt, Mainz, Ulm, Potsdam, Offenbach, Darmstadt und Landau sowie den Landkreisen Alzey-Worms und Lichtenfels auf Rot.

Entwarnung für die Metropolen

In den Top-7-Städten Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart sehen die Forscher keine Gefahr: Zwar seien die Vervielfältiger und die Preis-Einkommens-Relation erheblich gestiegen, doch der dritte Indikator zum Neubauvolumen trage zur Entwarnung bei, denn es werde trotz großer Nachfrage zu wenig gebaut. In diesen Städten wertet Empirica den Preisanstieg als ungefährlich, da sie sowohl für Berufsanfänger als auch für Auszubildende attraktiv sind und der Zuzug aus ganz Deutschland und teils sogar aus dem Ausland erfolgt.

Relativ entspannt ist die Marktlage laut Empirica in den Großstädten Dortmund, Leipzig und Dresden. Dort entwickeln sich die Vervielfältiger leicht rückläufig und die Ampeln stehen für diesen Teilindikator auf Grün. In puncto Fertigstellungen stehen die Ampeln in den zwölf größten deutschen Städten auf Gelb, in Dortmund sogar auf Grün. In Bremen und Essen hat Empirica lediglich für den Vervielfältiger eine kritische Entwicklung festgestellt, für die beiden anderen Indizes stehen die Ampeln jeweils auf Gelb.

Dass bundesweit keine Blasengefahr bestehe, leitet Empirica aus der Entwicklung des Gesamtindex ab: Dieser sei zwar gegenüber dem Vorquartal um 0,03 Punkte gestiegen, liege aber weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Die Einzelindizes „Preis-Einkommen“ und „Vervielfältiger“ haben laut Empirica überproportional zugelegt, die Indizes „Fertigstellungen“ und „Wohnungsbaukredite“ entwickelten sich jedoch unterproportional.