Marktbericht – Kaufpreise von A bis D

Der Run von Investoren auf deutsche Wohn- und Geschäftshäuser ist ungebrochen. Wie das Maklerhaus Engel & Völkers (E&V) berichtet, stieg der Umsatz im vergangenen Jahr zum sechsten Mal in Folge und übertraf mit 23,8 Milliarden Euro den Rekordumsatz aus dem Jahr 2007. Die Zeit für Schnäppchen sei allerdings vorbei, kommentiert E&V die Ergebnisse des jüngsten Marktberichts zu deutschen Wohn- und Geschäftshäusern lapidar. Der Trend gehe zudem nicht mehr nur zu so genannten B-Standorten, sondern zunehmend auch zu Käufen in C- und D-Städten. In den Top-7-Städten wie Hamburg und München stagnieren die Transaktionen hingegen auf sehr hohem Niveau.

D-Städte rücken in den Fokus

Nach Angaben von Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei E&V, stieg der Umsatz in D-Städten gegenüber dem Vorjahr um 33 Prozent auf rund 785 Millionen Euro. Dort stiegen die Kaufpreise je Quadratmeter um durchschnittlich acht Prozent, sie liegen mit 1.529 Euro jedoch nur halb so hoch wie in den Metropolen. Das Preisniveau nähert sich Rieckhoff zufolge zunehmend dem der B-Städte an, wo im Schnitt lediglich 65 Euro pro Quadratmeter mehr gezahlt werden. Die Kaufpreisfaktoren liegen beim 14,6-Fachen der Jahresnettomiete, 2010 lag der Vervielfältiger noch bei 12. In den B-Städten ist der Kaufpreisfaktor mit 15,3 nur unwesentlich höher. Gegenüber den A-Städten ist der Abstand aber noch recht groß: Dort liegt der Kaufpreisfaktor mittlerweile beim 21,9-Fachen der Jahresnettomiete. Renditeorientierte Anleger müssten daher zunehmend auf einfachere Lagen oder in kleinere Standorte ausweichen, so Rieckhoff.

Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen ist der Anteil der Städte aus der dritten und vierten Reihe aber noch recht gering: So tragen die D-Städte lediglich mit rund sechs Prozent zum Gesamtumsatz bei.

A-Städte: Sicher und teuer

In Hamburg und Berlin liegt der Kaufpreisfaktor beim 23-fachen der Jahresnettomiete, am höchsten ist er in München mit dem 26,8-Fachen. Niedriger ist er in Frankfurt mit 21,3 und in Köln mit 20,5. In Stuttgart liegt er bei 19,6 und in Düsseldorf bei 19,4. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis erreicht ebenfalls in München mit 4.950 Euro den Spitzenwert, gefolgt von 3.150 Euro in Frankfurt und 2.750 Euro in Hamburg. Knapp dahinter liegt Köln mit 2.740 Euro. Fünfteuerste Stadt ist Stuttgart mit 2.600, in der Bundeshauptstadt sind durchschnittlich 2.550 Euro zu zahlen, in Düsseldorf 2.070 Euro.

B-Städte: Erhebliche Preisunterschiede

Das Preisniveau in den Städten aus der zweiten Reihe variiert stark: Den Spitzenwert erreicht Wiesbaden mit 2.375 Euro und einem Vervielfältiger von 18,2, gefolgt von Bonn mit 2.150 Euro und Karlsruhe mit 2.052 Euro. Am unteren Ende der Skala liegt Bochum mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.050 Euro, der Kaufpreisfaktor liegt dort beim 12,9-fachen der Jahresnettomiete. Im Mittelfeld mit Preisen zwischen 1.000 und 1.999 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen Hannover, Bremen, Leipzig, Dresden, Nürnberg, Mannheim, Essen, Münster und Dortmund.

C-Städte: Teilweise teuer

In den C-Städten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 850 Euro (Wuppertal) und 2.700 Euro (Freiburg). 2.000 Euro und mehr werden auch in Mainz, Heidelberg, Augsburg und Regensburg verlangt. Mit 20,3 und 20,5 erreichen die Kaufpreisfaktoren in den beiden bayerischen Städten nahezu Metropolenniveau. Zwischen 1.000 und 1.999 Euro liegen die Kaufpreise pro Quadratmeter in Kiel, Rostock, Erfurt, Offenbach, Bielefeld, Mülheim und Kassel. Unter 1.000 Euro zahlt man nicht nur in Wuppertal, sondern auch in Duisburg und Mönchengladbach.

D-Städte: Extreme Spanne

Besonders stark variieren die durchschnittlichen Kaufpreise je Quadratmeter in den kleineren Städten: Während in Bremerhaven nur 450 Euro zu zahlen sind, werden in Konstanz 2.850 Euro verlangt. Preise ab 2.000 Euro aufwärts werden auch in Baden-Baden, Friedrichshafen, Rosenheim und Potsdam aufgerufen. Unter 1.000 Euro zahlen Investoren hingegen in Leverkusen, Papenburg und Lüdenscheid. Im Mittelfeld zwischen 1.000 Euro und 1.999 Euro liegen Emden, Aurich, Leer, Lingen, Weimar, Jena, Koblenz, Ludwigshafen, Würzburg und Krefeld.