Schäden im Baugrund – ein oft unterschätztes Risiko

10. März 2016

 

Aufgrund der niedrigen Bauzinsen werden sich definitiv auch im Jahre 2016 zahlreiche Verbraucher in Deutschland dafür entscheiden, eine Immobilie zu erwerben. Darüber hinaus bevorzugen manche Familien und Alleinstehende auch den Bau eines Hauses, der sich beispielsweise durch noch mehr Individualität und Flexibilität auszeichnen kann. In den weitaus meisten Fällen steht am Anfang des gesamten Vorhabens der Kauf des Grundstücks, das als Baugrund dienen soll. Leider zeigt sich in der Praxis relativ häufig, dass genau dieser Baugrund durchaus Risiken beinhaltet, die jedoch häufig unterschätzt werden.

 

Qualität des Baugrundes von großer Bedeutung

Da der Baugrund wortwörtlich das Fundament des späteren Hauses darstellt, ist dessen Qualität von großer Bedeutung. Viele Bauherren vertrauen leider darauf, dass das beauftragte Bauunternehmen sich unter anderem auch darum kümmert, dass der Boden tatsächlich bebaubar ist. Insbesondere dann, wenn es sich um ein sogenanntes Schlüsselfertighaus handelt, welches heutzutage sehr beliebt ist, zeigt sich in der Praxis jedoch nicht selten, dass sich die Bauunternehmen eben nicht um Punkte wie Aushub und Bodenbebaubarkeit kümmern. Im Preis für das Schlüsselfertighaus ist nämlich in aller Regel nur das enthalten, was zuvor ausdrücklich vertraglich fixiert wurde. Zusatzleistungen, wie der Aushub und die Prüfung der Bebaubarkeit des Bodens, sind hingegen meistens nicht automatisch im Vertrag integriert. Dies wiederum führt dazu, dass das Baugrundrisiko in aller Regel auf den Bauherren fällt.

 

Untersuchung des Baugrundes und des Bodenwassers unerlässlich

Eine Untersuchung, die Bauherren auf jeden Fall durchführen lassen sollten, betrifft den Baugrund bzw. Boden sowie die Bodenwasserverhältnisse. Die wesentliche Aufgabe dieser Analyse besteht darin, die Beschaffenheit des Baugrundes festzustellen. Dabei können unter anderem Aussagen über die folgenden Punkte getroffen werden:

 

• Ist Bodenfeuchte vorhanden?
• Gibt es drückendes Grundwasser?
• Ist der Boden felsig oder nicht tragbar?
• Ist der Baugrund mit Altlasten aus einer vorherigen Nutzung belastet?

 

Nicht nur bei Schlüsselfertighäusern, sondern auch bei vielen anderen Bauvorhaben ist die Untersuchung des Baugrundes kein Vertragsbestandteil. Ein Grund ist sicherlich, dass Verbraucher heute vor allem auf günstige Bedingungen im Vertrag achten, sodass solche zusätzliche Leistungen nicht enthalten sind.

 

Häufige Probleme im Bereich des Baugrundes

Die fachlich qualifizierte Analyse des Baugrundes ist der eine Punkt, zum anderen sollten sich Bauherren aber auch selbst darüber informieren, welche Probleme es grundsätzlich mit den Grundstücken, auf denen die spätere Immobilie stehen soll, in der Praxis geben kann. Unter anderem sind es die folgenden Probleme, die relativ häufig im Zusammenhang mit dem Baugrund vorhanden sein können:

 

• Drückendes Wasser
• Nicht tragfähiger Baugrund
• Belastung durch Schwermetalle oder Gifte

 

Das drückende Wasser ist sicherlich ein Problem beim Baugrund, welches in der Praxis vergleichsweise häufig auftritt. In aller Regel handelt es sich dabei entweder um aufgestautes Sickerwasser oder um einen Grundwasserspiegel, der zu hoch ist. Wichtig ist, dass diese Probleme am Baugrund von vornherein bekannt sind, denn nur dann können rechtzeitig die entsprechenden Maßnahmen getroffen werden. Eine häufig angewandte Maßnahme besteht zum Beispiel darin, eine sogenannte Weißwanne in den Grund zu integrieren. Gemeint ist damit eine Kellerkonstruktion, die aus wasserdichtem Beton besteht. Zwar handelt es sich dabei um eine Lösung, die nicht gerade preiswert ist, aber zumindest hat der Bauherr dann die Gewissheit, dass er einen Keller nutzen kann und nicht die Gefahr besteht, dass das drückende Wasser irgendwann ins Haus gelangt.

 

Nichttragfähigkeit des Bodens als weiteres Problem

Neben dem drückenden Wasser gehört die mangelnde Tragfähigkeit des Baugrundes definitiv zu den größten Problemen, die in der Praxis auftreten können. Auch in diesem Fall sind vor dem Bau des Hauses Maßnahmen zu treffen. Diese bestehen in diesem Fall beispielsweise darin, den Baugrund zu verstärken und somit tragfähig zu machen. Daher ist es häufig notwendig, einige Hundert Kubikmeter Erdreich abzutragen und durch tragbaren Baugrund zu ersetzen. Dieser Aushub ist natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden, die durchaus in den fünfstelligen Bereich gehen können.

 

Fazit: Baugrunduntersuchung durchführen lassen

Zahlreiche Verbände, unter anderem der Verband privater Bauherren (VPB), raten Bauherren dringend dazu, bereits vor dem Kauf eines Grundstücks eine ausführliche Analyse des Baugrundes vornehmen zu lassen. Insbesondere dann, wenn die Bodenverhältnisse als bedenklich einzustufen sind, ist es wichtig, ein Gutachten erstellen zu lassen. Nur dann sind die eventuell auftretenden zusätzlichen Kosten kalkulierbar, sodass sich der Verbraucher auf einer guten Grundlage entscheiden kann, ob er das Grundstück immer noch kaufen möchte oder bei den Verhandlungen ein geringerer Preis vereinbart werden muss.