Selbstgenutzte Immobilie: Chancen und Risiken

Die eigene Immobilie ist für die meisten Bundesbürger ein Lebensziel. Die Vorteile sind zahlreich, aber Risiken müssen einkalkuliert werden.

Regelmäßig zeigen Umfragen: 80 Prozent der Deutschen würden gerne in der eigenen Immobilie leben. Aber nur knapp 50 Prozent tun es.  Das ist zum Beispiel in Frankreich anders. Hier erstehen  Menschen zuweilen schon in Studium/Ausbildung (oft mit elterlicher Unterstützung) ein „Studio“. Mit steigendem Einkommen und/oder Familienzuwachs vergrößert man sich. Das hat Vorteile, wie internationale Vermögensstatistiken zeigen, bei denen die Deutschen als Mieternation häufig unterdurchschnittlich abschneiden. Eigentümer investieren in ihre Zukunft und Altersvorsorge. Bei den aktuellen Niedrigzinsen ist die monatliche Belastung durch einen Kauf kaum höher als beim Mieten. Zudem sind Besitzer in ihren Entscheidungen autonomer. Allerdings gibt es auch Risiken, denn Immobilienkäufe gehören zu den wichtigsten Finanzentscheidungen im Leben.

Vorteile: Altersvorsorge, günstige Finanzierung, große Freiheiten

Vorsorgen kann Spaß machen: Die eigene Immobilie ist neben Liebhaberobjekten wie Oldtimern oder teuren Uhren die einzige Form der Zukunftsvorsorge, von der man schon in der Vermögensaufbauphase profitiert. Zudem bauen Eigentümer ihr Vermögen gezielt auf und profitieren im Alter vom mietfreien Wohnen. Immobilien in gefragten Wohngegenden haben sich als Inflationsschutz bewährt. Auf Perioden der Stagnation erfolgte fast immer eine Aufholphase, wie sie in deutschen Großstädten in den vergangenen fünf Jahren mit teilweise zweistelligen Kaufpreisanstiegen zu beobachten war.

Die Finanzierbarkeit einer Immobilie hängt von Eigenkapital und Einkommen, Kaufpreis und vor allem vom Zinsniveau ab. Je niedriger die Zinsen, umso geringer ist die monatliche Belastung. Alternativ können Eigentümer auch ihre Tilgung erhöhen und die Immobilie somit schneller abbezahlen. Seit Jahren sind die Bauzinsen im historischen Vergleich extrem günstig. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung gibt es schon für rund 1 % Zinsen pro Jahr, sehr langfristige Finanzierungen über 20 Jahre und mehr sind für rund 2 % p.a möglich. Zudem sind die Finanzierungskonditionen variabler geworden. Insbesondere langfristige Kredite mit der Möglichkeit von Sondertilgungen bieten sich für sicherheitsbewusste Käufer an.

Ob Wintergarten, neues Bad, neuer Raumzuschnitt: Eigentümer können ihre Wünsche weitgehend ohne Einschränkungen realisieren. Im eigenen Haus sind sie nur durch das Baurecht (und das Budget) begrenzt. Auch Besitzer von Eigentumswohnungen dürfen innerhalb der Wohnung fast alles machen. Allein beim Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus und Garten ist Kompromissfähigkeit gefragt. Investitionen zahlen sich für Eigentümer doppelt aus. Verbesserungen wie die Renovierung des Badezimmers, eine neue Fußbodenheizung oder einen eleganten Holzboden genießen sie zunächst selbst – und erzielen zudem bei einem Verkauf einen höheren Preis.

Risiken: Hohe Preise, private Veränderungen, Objektauswahl

Der Kauf einer Immobilie ist häufig eine der finanziell wichtigsten Entscheidungen im Leben. Und sie ist in den vergangenen Jahren noch teurer geworden. Mit den Niedrigzinsen sind die Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen fünf Jahren deutlich gestiegen, in den Ballungsgebieten teilweise mit zweistelligen Jahresraten. Für begehrte Lagen in Großstädten werden inzwischen Preise von 5000 Euro und mehr pro Quadratmeter verlangt und auch gezahlt. In weniger gefragten Gegenden steigen die Preise zwar langsamer. Aber hier könnten sie auch eher wieder sinken, weil die Nachfrage geringer ist.

Gefährlich ist eine zu schnelle Entscheidung für eine Immobilie – egal wie knapp das Angebot ist oder wie schnell die Preise steigen. Denn schon die kleinste Stadtwohnung kostet mehr als ein Oberklassefahrzeug und das Vielfache eines neuen Handys oder einer neuen Couch. Entsprechend viel Zeit sollten Kaufinteressenten investieren – für die Suche nach einer geeigneten Immobilie, für den intensiven Check der Objekte (insbesondere bei Altbauten), für die Preisverhandlungen und auch für die Suche nach dem geeigneten Finanzierungskonzept. Denn in dieser Phase können sie viel Geld gewinnen oder verlieren. Hilfreich ist auch ein Blick auf die Interessen anderer. Irgendwann wird die Immobilie einmal verkauft werden wollen. Deshalb sollte sie einem breiten Publikum gefallen.

Auf die Marktgängigkeit ihrer Immobilie sollten Eigentümer insbesondere achten, wenn die privaten und beruflichen Verhältnisse noch nicht sehr stabil sind. Denn Immobilien sind eben im-mobil und können bei einem beruflich bedingten Ortswechsel nicht mitgenommen werden. Ein schneller Verkauf kann Verluste mit sich bringen, zumal die Kaufnebenkosten durch die Erhöhung der Grundsteuern und etwaige Maklergebühren bei rund 10 % liegen. Wenn innerhalb kurzer Zeit mit familiären oder beruflichen Umzügen gerechnet werden muss, ist ein Kauf wenig sinnvoll. Es sei denn, als Kapitalanlage – aber dann nur in guter Lage.