Der deutsche Markt für Pflegeimmobilien ist weiterhin auf Wachstumskurs. Zu diesem Ergebnis kommt das internationale Immobilien-Beratungsunternehmen CBRE in seiner aktuellen Jahresstudie zu diesem Marktsegment. Das Transaktionsvolumen im Bereich Pflege- und Seniorenimmobilien legte 2015 laut CBRE zum siebten Mal in Folge zu und lag zuletzt bei 834 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahr nahm es um drei Prozent zu, seit dem Tief des Marktes im Jahr 2007 lagen die Steigerungsraten bei jährlich 23 Prozent, berichtet das Unternehmen.
Nach Angaben von Research-Leiter Thomas Linsin etabliert sich diese Anlageklasse mehr und mehr, wie das gestiegene Interesse nationaler und internationaler Investoren belegt. Vor allem Anleger aus Nordamerika und Skandinavien hätten im vergangenen Jahr diverse Portfoliotransaktionen getätigt, heißt es im dem Bericht. Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens stammt aus Paketverkäufen. An mehr als 70 Prozent der Transaktionen waren offene Immobilienfonds, Spezialfonds sowie Asset- und Fondsmanager beteiligt. Immobilienaktiengesellschaften waren die drittstärkste Investorengruppe.
Pluspunkt: Wenig konjunkturanfällig
Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE, sieht die Konjunkturunabhängigkeit als wesentlichen Faktor für das Interesse der Investoren: Sie setzten darauf, dass die Fundamentalfaktoren einer rasch alternden Gesellschaft unabänderlich seien und die Nachfrage nach professionellen Pflegeleistungen hierzulande weiter steige, so Richolt. Dieser Trend spiegele sich auch in der gestiegenen Auslastung der Einrichtungen wieder. Dass die beiden französischen Betreiber Korian und Orpea deutsche Unternehmen übernommen hätten, trage weiterhin dazu bei, das Augenmerkt der Investoren auch auf den Immobilieninvestmentmarkt zu lenken.
Attraktiv ist diese Anlageklasse laut CBRE auch wegen der hohen Spitzenrenditen: Ende 2015 lag diese nach Angaben des Beratungsunternehmens bei 6,25 Prozent. Damit liege der Renditeabstand zum risikolosen Referenzzins (Rendite von Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit) bei 5,6 Prozentpunkten. Gegenüber der vergleichbar managementintensiven Betreiberimmobilie Hotel beträgt der Renditevorsprung 1,25 Prozentpunkte. Im Vergleich zu erstklassigen Büroimmobilien rentieren die Pflegeobjekte 2,13 Prozentpunkte höher. Die Renditen von Pflegeimmobilien in Spitzenlagen geraten nach Einschätzung Linsins zudem weniger stark unter Druck als zum Beispiel Büros oder Einzelhandelsobjekte in Toplagen, die lediglich noch eine Vier vor dem Komma an Rendite abwerfen.
Dass die Transaktionszahlen nicht noch höher waren, führt Richolt auf das limitierte Angebot zurück: „2015 wurde angesichts der höheren Auslastung und vorzeitiger Mietvertragsverlängerungen mit den Betreibern das eine oder andere verkaufsfähige Produkt wieder vom Markt genommen, da der allgemeine Verkaufsdruck geringer wird und sich die Eigentümer mit ihrem Bestandsinvestment wohlfühlen, zumal aktuell wenig alternative Anlagemöglichkeiten bereitstehen.“
Direkte Investments in Pflegeimmobilien sind für Privatanleger nur über wenige geschlossene Fonds mit entsprechenden Objekten möglich. Indirekt lässt sich aber durchaus in den generell nachhaltigen Trend „Demographischer Wandel“ investieren. Wer genug Kapital besitzt, kann beispielsweise in eine Eigentumswohnung investieren oder direkt in ein Seniorenapartment in einer Residenz einkaufen. Entsprechende geschlossene Fonds gibt es auch für das verwandte Segment Seniorenimmobilien.
Aussichtsreich sind solche Investments vor allem an Standorten mit solventen Senioren, die sich altersgerechtes Wohnen auch etwas kosten lassen können. Offene Immobilienfonds, die auch für Privatanleger zugänglich sind, investieren üblicherweise nicht in diese Anlageklasse. Insofern bleibt sie Anlegern mit größerem finanziellen Spielraum vorbehalten. Denn die Mindestanlagesumme für geschlossene Fonds beträgt mindestens 5.000 Euro, zumeist aber eher 10.000 bis 15.000 Euro.
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