Trennung und Scheidung – Was wird aus der gemeinsamen Immobilie?

Scheiden tut weh – und ist oft auch mühsam und teuer, wenn es darum geht, die gemeinsamen Vermögenswerte aufzuteilen. Ein Bankguthaben auf zwei Parteien aufzuteilen ist noch einfach möglich, kompliziert wird es beispielsweise bei einer gemeinsamen Immobilie, denn diese kann nur einer der beiden Ex-Partner nutzen. Wie die Nutzung und eine mögliche Auszahlung an den ausziehenden Partner ablaufen könnte, muss dann ausgehandelt werden. Ist einer der Partner Alleineigentümer und bewohnt die Immobilie weiterhin, ist der Fall einfach: Je nach Kaufzeitpunkt wird sie beim Zugewinnausgleich berücksichtigt (Kauf nach der Heirat) oder nicht (Kauf vor der Heirat). Idealerweise ist das Haus oder die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits abgezahlt.

Doch so einfach ist es in der Realität selten: Meist sind beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, zudem muss geklärt werden, wie mit einem eventuell noch laufenden Immobiliendarlehen verfahren wird. Grundsätzlich haften beide Ehepartner gegenüber der Bank, auch wenn nicht beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Es zählt allein, wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, und meist verlangen die Banken beide Unterschriften. Sie sollten alles daransetzen, die Raten auch weiterhin zu bedienen, da ab sechs Monaten Zahlungsverzug eine Zwangsversteigerung droht. Eine Lösung wäre, dass beide jeweils die Hälfte der Raten zahlen. Es ist aber auch möglich, dass nur einer den Kredit weiter bedient und dies bei der Berechnung des Unterhalts berücksichtigt wird. Generell ist es ungünstig, wenn eine der Vertragsparteien ausscheidet, da dann der verbleibende Kreditnehmer erneut überprüft wird, was zu Problemen führen könnte, wenn die Bonität als unzureichend eingestuft wird.

Bevor darüber entschieden wird, sollten beide Partner einen unabhängigen Gutachter bestellen, der den Verkehrswert ermittelt. Beauftragen sie ihn gemeinsam und sind sie bei der Ermittlung dabei, ist die Gefahr geringer, dass eine der Parteien mit dem Bewertungsergebnis nicht einverstanden ist und Manipulation unterstellt.

Einer bleibt, einer geht

Einigen sich die Partner darauf, wer die gemeinsame Immobilie weiter bewohnt, kann dieser dem anderen dessen Anteil abkaufen und ihn auszahlen. Dabei ist aber zu beachten, dass nach der Scheidung Grunderwerbsteuer fällig wird. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent. Klüger ist es daher, noch vor der rechtskräftigen Scheidung zu handeln, da dann keine Grunderwerbsteuer anfällt. Allerdings ist zu beachten, dass die Bank einen noch laufenden Kredit auf die Immobilie nur dann fortführt, wenn beide Ehepartner zuvor bei der Bank einen Antrag auf Schuldhaftentlassung des verkaufenden Partners gestellt haben und die Bonität des verbleibenden Partners ausreicht, um den Kredit allein weiter zu bedienen.

Verkaufen

Kann keiner der Partner die Immobilie allein halten, könnte der Verkauf eine Lösung sein. Sind beide im Grundbuch eingetragen, geht dies aber nur, wenn sich beide einig sind. Mit dem Verkauf können noch offene Schulden verrechnet und der Erlös auf beide aufgeteilt werden. Bei dieser Variante ist zu bedenken, dass möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank den Erlös schmälert, sofern die Zinsbindung der Darlehen zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht ausläuft. Wichtig ist auch die Frage, ob bei einem Verkauf Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Dies ist nicht der Fall, wenn der notarielle Kaufvertrag vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen wurde.

Vermieten

Auch die Vermietung der gemeinsamen Immobilie ist eine Option – beispielsweise, um erst nach Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. In diesem Fall werden die Mieteinnahmen geteilt und daraus die Kosten wie Instandhaltung und Kreditraten beglichen. Diese Variante setzt allerdings voraus, dass beide Parteien sich noch gut genug verstehen, um miteinander als Vermieter aufzutreten und in einer geschäftlichen Beziehung zu stehen.

Umbauen

Ist die Immobilie groß genug und noch einigermaßen Harmonie vorhanden, wäre auch eine Aufteilung in zwei separate Einheiten ein gangbarer – allerdings auch aufwändiger – Weg. Es muss eine Teilungserklärung erstellt und meist auch ein Architekt zu Rate gezogen werden, hinzu kommen die Umbaukosten. Profiteur einer solchen Maßnahme wären die gemeinsamen Kinder.

Versteigern

Wenn gar nichts mehr geht und sich die Parteien nicht einigen können, ist die Teilungsversteigerung der letzte Weg. Sie wird dann von demjenigen beantragt, der verkaufen will. Sie funktioniert ähnlich wie eine Zwangsversteigerung: Ein Sachverständiger ermittelt den Wert der Immobilie und legt einen Wert für das so genannte geringste Gebot fest. Dieser Betrag liegt häufig 30 bis 40 Prozent unter dem tatsächlichen Wert. Daher sollte diese Option wirklich nur gewählt werden, wenn wirklich keine andere Möglichkeit gegeben ist. Oftmals liegt der Preis dann bis zu 30 Prozent unter dem Marktpreis.

Weitere Informationen rund um das Thema „Scheidung“ finden Sie in einem Ratgeber des Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. , den Sie hier einsehen können